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限购即将淡出:除北上广深外其他城市或全面松绑

2014-05-23 9:05:36本站原创 【字体:

   即将淡出的限购

   在一次次的试探、否认、叫停、暗松之后影响中国房地产市场四年之久的限购政策即将淡出。

   昨日有消息称除北上广深之外其他城市的限购政策可以自行调节尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市有可能全面松绑限购政策。

   对此接近住建部的权威人士向上证报记者确认上述政策方向和趋势已经明确。但具体是否发文、何时发文相关部门还需等待中央态度。

   2010年4月为应对部分城市房价过快上涨国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数被业内称为“限购令”。粗略统计有40多个城市执行着不同程度的限购政策。后续市场情况表明限购确实在一定程度上抑制了成交量并进而抑制了房价的过快上涨。

   2013年下半年银行系统针对房地产业突然收紧信贷6月下旬出现的“钱荒”更是给市场泼了盆冷水。再加上受八项规定、六项禁令等因素影响高端消费大为萎缩楼市也受到波及导致房地产市场去年底开始全面降温“入冬”速度远超预期。

   “目前中国楼市不是淡而是冷。继续下去恐怕要出现系统性风险。中介公司已经开始裁员关店部分城市5月份成交量甚至不如春节期间。这种情况十分罕见。”一家大型房企高管称。

   也正是房地产市场的快速降温为重新考量限购等政策提供了条件。

   昨日有消息称除北上广深之外其他城市的限购政策可以自行调节尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市有可能全面松绑限购政策。

   对此接近住建部的权威人士向上证报记者确认上述政策方向和趋势已经明确。但具体是否发文、何时发文相关部门还需等待中央态度。“在决策层看来一线城市目前还很难在近期松绑限购因为之前(房价)上涨过快且目前还没有见到明显的房价下降或市场调整。”该人士称。

   “我咨询了很多房地产企业现在企业层面还没有得到这个消息。但我们感觉这个政策执行的可能性很大无论它以怎样的形式表现出来。”中原地产首席运营官李文杰表示。

   四年限购路

   限购这个具有较强行政色彩的房地产市场调控政策曾被视为抑制房价上涨的利器也曾因其行政色彩而引发争议。

   为应对部分城市房价过快上涨兑现“一定要把房价上涨趋势控制住”的承诺2010年4月国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数被业内称为“限购令”。粗略统计目前有40多个城市执行着不同程度的限购政策。后续市场情况表明限购确实在一定程度上抑制了成交量并进而抑制了房价的过快上涨。

   纵观四年限购历程可以发现其影响最大的阶段是2011年和2012年。当时绿城中国等以高端物业为主要产品类型的开发商成交量骤减。绿城无奈走上卖项目、卖股份的求生之路。当企业和地方通过各种渠道呼吁解除行政性调控时住建部有关人士曾私下无奈地表示“目前除了行政性强行限购谁还有更好的调控房价的办法我们虚心求教。”

   一些对土地出让和房地产市场依赖程度较高的地方政府也曾屡屡试图解除限购比如芜湖、武汉、厦门、珠海、长沙等而多数变相或直接的松绑都以地方政府否认、收回或上级政府叫停等方式草草收场。这也折射出中央层面对执行限购政策的决心。

   不过限购的威力在2013年已经开始淡化。2012年底至2013年各地商品房成交量强势反弹并带来房价再次大涨。业内人士事后回顾除了个税按差额20%征收等政策带来恐慌式购房外市场面货币供应量的整体充足是导致各地楼市再度火爆的主要因素。在需求庞大的情况下限购“高压线”被各种暗箱操作屡屡突破从而效力大减。

   2013年下半年银行系统针对房地产业突然收紧信贷6月下旬出现的“钱荒”更是对市场泼了盆冷水。再加上受八项规定、六项禁令等因素影响高端消费大为萎缩楼市也受到波及导致房地产市场去年底开始全面降温“入冬”速度远超预期。

   “双向调控”启程

   “目前中国楼市不是淡而是冷。继续下去恐怕要出现系统性风险。中介公司已经开始裁员关店部分城市5月份成交量甚至不如春节期间。这种情况十分罕见。”一家大型房企高管称。

   也正是房地产市场的快速降温为重新考量限购等政策提供了条件。

   今年的政府工作报告中重申中国将遏制房地产投机。即针对不同城市情况分类调控增加中小套型商品房和共有产权住房供应抑制投机投资性需求促进房地产市场持续健康发展。

   今年全国两会期间住建部副部长齐骥明确指出今年将实施的房地产市场“双向调控”即为分类指导就是对一线城市继续增加供应抑制、遏制投资投机性需求限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市要控制供地和供应结构采取必要手段消化库存。

   市场将上述动向解读为:中央对今年房地产市场基本态势已“心中有数”限购政策或存在松动的空间。

   而根据上证报记者在多个二、三线城市的调研在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下目前地方松绑限购的意愿较为强烈。一些城市也已陆续出台松绑政策。与过去两年不同的是这些放松限购的政策基本得到认可。

   对此住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴向上证报记者表示这个方向没错。他分析今后中央不会再出台全国统一的房地产调控政策而是重在建立长效机制促进房地产市场平稳健康发展。政策思路主要为:其一将对房地产市场进行因城因地分类调控以地方政策为主;其二实行“双向调控”政策即一、二线热点城市继续抑制投资性需求调控方向难以改变调控力度也难以放松同时增加中小户型住房的供应对于合理的自住需求有相应政策支持;其三对三、四线城市重点是调整供应结构与产品结构。

   “今年以来我国房地产市场明显分化一线城市和大部分二线城市供需仍紧张但三、四线城市出现供大于求状况为此必须实施分类调控。”赵路兴说。

   “限购松绑的深意在于它有可能导致市场预期的改变从而在一定阶段吸引部分需求入市。但如果资金面没有很大改善限购松绑很难对市场有本质性的作用。所以下一步银行的态度将成为楼市需要高度关注的风向标。”中信建投房地产首席分析师苏雪晶说。

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